Андеррайдинг

Однако в 1990-х и 2000-х годах мы стали свидетелями взрывообразного увеличения всех видов ипотечного кредитования, хотя основное внимание было уделено субстандартному кредитованию (и кредитованию категории Ак-А, новому обозначению для более дорогих субстандартных кредитов), причем кредиторы снизили свои стандарты по кредитоспособности, возможности погашения долга и наличию залога, а иногда и по всем трем условиям одновременно. До того как рынок частных ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотек, начал динамично расти в 1990-х годах, субстандартное кредитование хотя и было ограниченным, но существовало, а кредиторы, выдававшие такие кредиты, старались добиться их погашения. Эти кредиты должны были соответствовать стандартам андеррайтинга, как и все остальные займы, и в основном использовались заемщиками, у которых были плохие кредитные истории, для рефинансирования своих стандартных ипотечных кредитов, так как без таких кредитов они просто не могли бы погасить свой долг. Кроме того, субстандартные ипотечные кредиты, как правило, выдавались небанковскими ипотечными кредиторами, которые не могли собрать средства в виде вкладов клиентов. Однако с появлением секьюритизации инвесторы и инвестиционные банки, обслуживавшие их, проявили повышенный интерес к субстандартным ипотечным кредитам, так как по ним выплачивались высокие процентные ставки, что стало важнейшим фактором для создания высокодоходных CDO.
Теперь, когда кредиты можно было перепродать на Уолл-стрит, ипотечное кредитование стало бизнесом, где движущей силой выступали получаемые платежи, а прибыль зависела от объема — числа сделок. Кредиторы ответили на эту возможность изобретением новых ипотечных продуктов, благодаря которым заемщикам стало проще осуществлять ежемесячные платежи, по крайней мере в течение первых нескольких лет. Эти продукты не ограничивались рамками стандартных ипотечных кредитов с плавающей ставкой и приняли такие предельные формы, как ипотечный кредит с возможностью частичного погашения ежемесячных платежей, при котором заемщики могли выбрать вариант меньшей оплаты, чем установленные ежемесячные проценты по кредиту, из-за чего остаток основной суммы долга не снижался, а возрастал. Кредиторы стали менее строго подходить к традиционным приемам, выполняемым при андеррайтинге, таким как проверка доходов и активов заемщика; при выдаче ипотечных кредитов без проверки доходов кредитор в явном виде не выяснял, что у заемщика имеется доход, о котором он или она утверждали, и принимал на веру заявления заемщика. Кредиторы соглашались снизить величину первоначального платежа, из-за чего процентное отношение суммы займа к оцененной стоимости заложенного под этот заем имущества (loan-to-value, LTV) повышалось, или использовать вторую ипотеку для полного погашения первоначального платежа; это означало, что залог не будет достаточным для защиты кредитора в случае неплатежеспособности, если цены на жилье не будут расти.